09.11.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da (“Kanun”) bazı önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler aşağıda yer almaktadır.

1. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na Yetki Verilmesi

Söz konusu değişiklikler ile Kanun’a Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nı ifade eden “Başkanlık” tanımı eklenmiştir. Kanun’un 3’üncü maddesinde düzenlenen Kanun kapsamında riskli kabul edilen yapılara ilişkin tespit, denetim, devir, tescil ve tahliye gibi önemli konulardaki prosedürlerin yürütülmesi yetkisi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından alınarak, anılan Bakanlığa bağlı kurulan Başkanlığa verilmiştir.

Kanunun 3. maddesindeki yeni düzenlemeye göre, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, riskli yapıların tespitini “resen yapabileceği gibi” süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir.

2. Rezerv Yapılara İlişkin Değişiklikler

Kanun’un 3’üncü maddesinin Anayasa Mahkemesi (“AYM”) tarafından iptal edilen 7’inci fıkrası aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiştir:

“Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir.”

Anayasa Mahkemesi tarafından anılan fıkra iptal edilmeden önce, Kanun uyarınca dönüştürme uygulamalarının gerçekleştirileceği rezerv yapı alanları, sadece yeni yerleşim alanları ile sınırlanmaktaydı. Bu değişiklik ile gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenebileceği düzenlenmiştir.

3. Mali Yardımlar

Önceki uygulamaya göre, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilmekteydi. Yeni düzenleme ile kira yardımının yanı sıra, “yapım için yardım” ibaresi getirilmiştir; yapım için yapılacak yardımın usul ve esaslarının Cumhurbaşkanınca belirleneceği düzenlenmiştir.

4. Tebligat, Tahliye ve Yıktırma

AYM tarafından iptal edilen yıkım masraflarına ilişkin Kanun’un 5’inci maddesinin 3’üncü fıkrası, aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiştir:

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak maliklere ayrı ayrı tebligat yapılmayacaktır. Ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.

Kanun’un 5’inci maddesinin 3’üncü fıkrasında, riskli yapıların yıktırılması için maliklere verilen süre 60 günden 90 güne çıkartılmıştır. Ancak, maddede bu süre içerisinde yapının yıktırılmaması halinde tekrar süre verilmesini öngören düzenleme kaldırılmıştır ve bu sürede yapının yıktırılmaması halinde yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemlerinin, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılacağı belirtilmiştir.

5. Uygulama İşlemleri

Kanun’un 6’ıncı maddesinin ilk fıkrasında düzenlenen riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine ilişkin paydaşların alacağı kararda oy nisabı, üçte ikiden, salt çoğunluğa düşürülmüştür.

Uygulama işlemlerine eklenen bir diğer düzenleme; tespit, tahliye, yıkım gibi masraflara maliklerin hisseleri oranında katılacak olmasını düzenler. Buna göre, “yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır. İdareye paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabilir”.

Ayrıca 6. Maddeye eklenen ek fıkralar uyarınca, “Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir. Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça/İdarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adreslerini bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden tebligat yapılır”.

Maddenin 3. fıkrasında dar gelirli vatandaşların uygulamadan yararlanması konusunda şu düzenlemeler eklenmiştir: “Başkanlıkça yürütülen uygulamalarda; 775 sayılı Kanuna göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümlerin paylı mülkiyet esaslarına göre Başkanlık ile hisseli olması durumunda, hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler tapuda sadece hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilir ve hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise, hak sahibine, hak sahibi evli ise hak sahibi ve eşine bu bağımsız bölüm üzerinde Medeni Kanun hükümlerine göre oturma hakkı tanınır”.

6. Hak Sahibinin Borçlanması

Kanun kapsamında yeni yapılan yapılarda hak sahipliği belirlenmesini düzenleyen Kanun’un 6A maddesinin 7’inci fıkrasında da birtakım değişiklikler yapılmıştır. Anılan düzenlemenin eski halinde, hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, hak sahibine verilecek bağımsız birim üzerine borç miktarı oranında birinci dereceden ipotek tesis edileceği belirtilirken, yeni düzenleme ile hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, hak sahibi ile sözleşme yapılacağı ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağı verilmeyeceği belirtilmiştir.

7. Başkanlığın Ön Alım Hakkı ve Kullanılması

Kanunun önceki versiyonunda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının riskli alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya yetkisi olduğu belirtilmiştir. Getirilen yeni düzenleme ön alım hakkına şu fıkrayı eklemiştir: “(…) Başkanlığın ön alım hakkı, Başkanlığın/Hazinenin bu Kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, bu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda kullanılır. Ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin usul ve esaslar Başkanlıkça belirlenir”.

8. İmar Planlarının İlanı ve İtiraz Usulü

Uygulama işlemleri maddesine, imar ve parselasyon planlarının ilan edilmesine ilişkin bir uygulama ve buna karşın bir itiraz usulü getirilmiştir: “Bu Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin olarak onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünde on beş gün süreyle ilan edilir. Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğüne yapılır ve itirazlar Bakanlıkça beş gün içerisinde değerlendirilir. İtirazların reddedilmesi hâlinde, planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir”.

Uygulama ile ilgili son olarak, Kanunun kapsamındaki uygulamalar, bunlar için karar alınması ve kararların yürütülmesi konularında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşların faaliyet gösterebileceği, Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabileceği belirtilmiştir.

9. Ek Maddeler

Yukarıda sayılanların yanı sıra, getirilen ek düzenlemeler vasıtası ile işbu Kanun dışında da başka kanunların ilgili maddelerine (Orman Kanunu, Gecekondu Kanunu, Toplu Konut Kanunu vb.) ek hükümler getirilmiştir.

Ayrıca, Kanun’a Ek Madde başlığı ile eklenen son düzenlemelere göre, Başkanlık tarafından yapılacak veya yaptırılacak yapılara “mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla başkaca belge istenmeksizin müracaat tarihinden itibaren otuz gün içinde avan projeye göre yapı ruhsatı ve bu yapıların tamamlanmasının akabinde de otuz gün içinde yapı kullanma izni verilecektir”. Bu sayede kanun koyucunun işlemleri hızlandırmayı amaçladığını anlıyoruz.

Diğer bir Ek Maddede, Başkanlığın gelirleri sıralanmış. Ayrıca Kanun kapsamında açılan dönüşüm projeleri özel hesabının 31.12.2025 tarihi itibariyle kapatılması konularında ek maddeler eklenmiştir.

Kural olarak, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilmektedir. Söz konusu yargı süreçlerinin hızlandırılmasını ve kolaylaştırılmasını sağlamak amacıyla, İdari Yargılama Usulü Kanunu Geçici Madde 11 kapsamında da ek düzenlemeler getirilmiş olduğunun altını çizmek isteriz. Yine aynı amaca yönelik olarak, bilirkişi atanmasında kolaylık yaratmak amacıyla, 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu’na getirilen Geçici 2. Madde ile afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde 1.1.2028 tarihine kadar, bu depremler ve akabinde meydana gelen depremlerle bağlantılı iş, dava, soruşturma ve kovuşturmalarda, Bilirkişilik Kanununda belirtilen şartları taşımak kaydı ile mutat usule tabi olmaksızın listeler dışından da bilirkişi görevlendirilebilecektir.

10. Yürürlük Tarihi

Yukarıda yer alan değişikliklerden, Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşların Kanun kapsamında faaliyet gösterebileceği düzenlemesi yayımı tarihinden itibaren 1 yıl sonra (9.11.2024), kalan hepsi ise, yayın tarihi (09.11.2023) itibari ile yürürlüğe girmiştir.

Pelin Tırtıl Esin
Ortak | [email protected]
Behiç Ateş Gülenç
Avukat | [email protected]