02.11.2023 tarihli Resmi Gazete’de Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) yayınlanmıştı ve konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin düzenlemelerin 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe gireceği belirtilmişti. İşbu defa Kanun’a dayanılarak 28.12.2023 tarihli Resmi Gazete’de Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik (“Yönetmelik”) yayınlanmıştır. Bu kapsamda bazı önemli düzenlemeler aşağıda yer almaktadır.

1. Yönetmelik Kapsamı

  • Yönetmelik; konutların yerli veya yabancı kişilere tek seferde yüz gün veya yüz günden daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasına, izin belgesi başvurularında uygulanacak işlemlere, konutların niteliklerine, izin belgesi sahiplerinin uymak zorunda oldukları hükümlere ve kullanıcı ile izin belgesi sahibinin karşılıklı hak ve yükümlülüklerine ilişkin düzenlemeleri kapsamaktadır.

2. İzin Belgesi Başvurusu

  • Yönetmelik’te, Kanun doğrultusunda alınacak izin belgeleri için, başvuruların e-Devlet üzerinden yapılacağı, e-Devlet üzerinden yapılmayan fiziki başvuruların değerlendirilmeye alınmadan başvuru sahibine iade edileceği belirtilmektedir.
  • Üzerinde üst hakkı veya intifa hakkı bulunan konutlarda malik yerine hak sahibi tarafından başvuru yapılacağı, aynı binada bulunan ve aynı kişi adına izin belgesi talep edilen konutlar için tek başvuru yapılacağı ve başvuru sahibinin, aynı binada daha önce izin belgesi aldığı konutlar bulunması durumunda başvuruda bu konuda bilgi vermesinin zorunlu olduğu belirtilmektedir.
  • Yönetmelik’te, izin belgesi başvurusu sırasında ibraz edilecek belgeler, gerçek ve tüzel kişiler için farklı farklı olarak yer almaktadır. Aynı zamanda, konut üzerinde paylı mülkiyet veya el birliğiyle mülkiyet olması ve konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda ibraz edilecek ek belgeler de Yönetmelik’te belirtilmiştir.
  • Son olarak, yüksek nitelikli konut* başvurularında da ek bilgi ve belgelerin talep edileceği, aynı yüksek nitelikli konutta yönetim işletmesi ile bir veya birden fazla pazarlama işletmesine ayrı ayrı belge düzenlenebileceğine yer verilmiştir.

* Resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konutlar.

3. Konutlarda Aranacak Nitelikler

  • Yönetmelik’te, izin belgesi için başvurulan konutların aşağıdaki nitelikleri sağlamasının zorunlu olduğu belirtilmiştir:
    1. a) En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi.
    2. b) Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu.
    3. c) Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki.
    4. ç) Konutta kullanılan tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması.
    5. d) Konutun kapasitesi; her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanır, yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilir. Bu şartları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişidir. Belirlenen konut kapasitesi üzerinde kullanıcı alınamaz. Konutun bu koşullara aykırı olarak kiralanması durumunda izin belgesi sahibi hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin ikinci fıkrasının (ç) bendi uyarınca idari para cezası uygulanır.
    • İzin belgesi düzenlendikten sonra konutun tanıtım ve pazarlamasının yapıldığı her türlü ortamda konutun izin belgesinin örneğinin okunaklı bir şekilde yayımlanacağı ve bu tanıtımlarda aşağıdaki bilgilerin yer alması zorunlu olduğu belirtilmiştir:

    1) Konutun konumu, kişi kapasitesi, kaçıncı katta yer aldığı, balkon/teras bulunup bulunmadığı, yatak odası, salon/yaşam alanı ve banyo-tuvalet sayısı, odalarda yer alan yatakların iki kişilik, tek kişilik bilgileri, tefriş malzemeleri, pişirme, yemek hazırlama, soğuk saklama, sıcak/soğuk içecek hazırlama, servis malzemeleri, çamaşır, bulaşık makinası, televizyon, saç kurutma makinesi gibi donanımlar ile ısıtma-soğutma sistemleri, şahsi veya ortak kullanımda olan spor üniteleri, spa, yüzme havuzu, otopark imkanı bulunup bulunmadığı, konuta erişimde ve konut dahilinde yer alan erişilebilirlik düzenlemeleri, evcil hayvan kabul edilip edilmediği, kablolu/kablosuz internet imkanının bulunup bulunmadığı gibi bilgiler ve sunulan diğer hizmetlere ilişkin bilgilendirme.

    2) Site veya apartman yönetimi tarafından alınan kurallara ilişkin bilgilendirme.

    3) Konutu teslim alma ve kullanım süresi sonunda boşaltılma saatleri ile temizlik hizmeti verilip verilmediğine ilişkin bilgilendirme.

    4. İzin Belgesi Sahibinin Yükümlülükleri

    • Yönetmelik’in 10’uncu maddesinde izin belgesi sahibinin yükümlülüklerine de yer verilmiş olup bunlar aşağıdaki gibidir:
      1. a) Kiralanan konutu yukarıda belirtilen niteliklerini sağlar şekilde kullanıcıya teslim etmek.
      2. b) Asgari olarak, her kullanıcı değişiminde konutun temizlik ve bakımını düzenli olarak yapmak/yaptırmak, haşere ile düzenli olarak mücadele etmek ve buna ilişkin kayıtları muhafaza etmek.
      3. c) Site veya bina yönetimi tarafından alınan kuralları yazılı olarak veya çevrim içi ortamda kullanıcılara bildirmek.
      4. ç) 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ile 24/3/2016 tarihli ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ve bu Kanunlara dayanılarak yürürlüğe konulan mevzuat kapsamında yükümlülükleri yerine getirmek.
      5. d) Bakanlıkça hazırlanacak plaketi konutun girişine asmak.
      • İzin belgeli konutun odaları ayrı ayrı sözleşmeye konu edilerek farklı kişilere kiraya verilemeyeceği, bu şekilde kiraya verildiği tespit edilen konutların izin belgesi sahibi hakkında Kanunun idari yaptırım hükümlerine göre işlem yapılacağı belirtilmiştir. İlaveten, konut tanıtımında tüketici hakları açısından doğru bilgilere yer verilmesi gerektiği; yanıltıcı olabilecek veya ülke turizmini zedeleyecek tanıtımlarda bulunulamayacağı belirtilmiştir.

      5. Denetim ve Geçici Madde

      • İzin belgeli konutların belge düzenlendikten itibaren en az iki yılda bir denetleneceği, yapılan denetimde asgari niteliklerini korumadığı tespit edilen konutlar hakkında Kanun kapsamında işlem yapılacağı belirtilmiştir.
      • Aynı zamanda, yüksek nitelikli konut özelliği taşıyan mevcut konutlar hakkında bir geçici madde öngörülmüş ve 01.01.2024 tarihinden önce kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilen yönetim planına göre halihazırda turizm amaçlı kısa süreli kiralamaya konu edilen, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânları ile kuru temizleme, çamaşırhane, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri, aletli spor salonu ve yüzme havuzu hizmetlerinin tamamının verildiği konutlara, parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşullarını düzenleyen Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapılma şartı aranmaksızın, bu Yönetmeliğin yüksek nitelikli konutlara ilişkin hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir.

      6. Yürürlük Tarihi

      Yukarıda belirtilen düzenlemeler, 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecektir.

      Yönetmeliğin tam metnine aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz:

      https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/12/20231228-1.htm

      Pelin Tırtıl Esin
      Ortak | [email protected]
      Behiç Ateş Gülenç
      Avukat | [email protected]