05.09.2024 tarihli ve 32653 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” (“Değişiklik Yönetmeliği”) ile 02.02.2019 tarihli Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği (“Yönetmelik”) kapsamında birtakım değişiklikler yapılmış ve yeni düzenlemeler getirilmiştir.

Değişiklikler ile birlikte Yönetmelik’e Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı (“Bakanlık”) tarafından belirlenecek kriterler çerçevesinde Türk Standartları Enstitüsü tarafından sertifikalandırılan Organize Sanayi Bölgeleri (“OSB”) olacak şekilde “Yeşil OSB” tanımı eklenmiştir.

Değişiklik Yönetmeliği’nin pek çok farklı süreçte Bakanlık’ın etkin bir rol sağlamasını amaçladığını söylemek mümkündür. Ayrıca, yapılan değişikliklerle imar ve parselasyonları planları, ruhsatlar ve izinlerde değişikliğe gidilmiştir:

•            “Tevhit ve ifraz” başlıklı 41. madde kapsamında yapılan değişiklikle alan tevhit ve ifraz koşullarına eklemeler yapılmıştır. Yapılan düzenlemeler ile Katılımcı tarafından ifraz sonrası oluşacak parsellerde katılımcı mülkiyetindekiler için 60’ıncı maddede belirtilen sürelerde, katılımcıya tahsisliler için 60’ıncı maddeden kalan sürelerde üretime geçilecek, üretime geçilmeden satış, devir veya temlik edilmeyecektir. Katılımcı şirket ise spekülatif amaçlı işlemlerin önlemesi için Bakanlık onayı alınmadan toplam % 49’dan fazla pay devri yapılmayacak, aksi takdirde ifraz işlemi sonucunda oluşacak boş parselleri OSB’ye ifraz işleminin tapuda tescil edildiği tarihteki tahsis bedelinden devretmeyi kabul ve taahhüt edildiğine dair noter tasdikli belgeyi verme koşulu ve OSB’nin başvurusuna istinaden, katılımcının 60’ıncı maddede belirlenen sürelerde, kendisine tahsis edilen parselin 1/4’ü kadar taban alanlı yapıyı tamamlamadan kısmi yapı kullanma izin belgesi alması ile mevcut yapının taban alanının dört katının tapuda katılımcıya devredilmesi ve ifraz sonucu oluşan boş parsel OSB’ye bırakılacaktır.

•            “Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı” başlıklı 42. madde kapsamında yapılan değişiklikle OSB sınırları dahilinde yapılacak iş yeri açılışlarında ilgili vergi dairelerine iş yeri açılışların OSB’ye bildirme koşulu getirilmiştir.

•            “Sanayi parsellerinde yapılacak yapı ve yapı ile ilgili esaslar” başlıklı 43. madde kapsamında yapılan değişiklikle “Emsal (KAKS)” ifadesi tanımlanmış ve sanayi parsellerinde yapılacak yapıların esaslarına ilişkin olarak yapılacak hesaplamalardaki teknik unsurlar düzenlenmiştir.

Değişiklik Yönetmeliği kapsamında tahsisleri, satışlar ve kiralamalarına ilişkin süreçlerde de değişiklikler yapılmıştır:

•            “Ön tahsis” başlıklı 54/A maddesi eklenerek bakanlık izni ile OSB’nin ön tahsis yapmasının önü açılmıştır. Maddede ön tahsis süreçlerinde taleplerin nasıl toplanacağı, nasıl değerlendirileceği ve ön tahsis süreçlerinin nasıl tamamlanacağı açıklanmıştır.

•            “Arsa tahsisi” başlıklı 55. madde kapsamında yapılan değişiklikle arsa tahsis hükümlerinde değişikliğe gidilmiştir. Bakanlıkça belirlenen rezerv alanları hariç olmak üzere, tahsis edilebilir durumdaki parsellerin tümünün, OSB’nin internet sitesine ek olarak, OSBÜK internet sayfasında ve Bakanlık çevrimiçi sisteminde her ayın ilk pazartesi gününde duyurulması koşulu getirilmiştir. Ayrıca başvuruların Bakanlık’ın çevrimiçi sisteminden yapılması sistemi getirilerek, arsa tahsis taleplerinin ve ihalelerin değerlendirme süreçleri ve usulleri açıklanmıştır.

•            “Sözleşme düzenleme” başlıklı 56. madde kapsamında yapılan değişiklikle arsa tahsis sözleşmelerinin usulünde değişikliğe gidilmiştir. Arsa tahsisinin kesinleştiği tarihi takip eden ayın ilk haftası içinde Bakanlığa bilgi verilmesi düzenlemesi kaldırılarak arsa tahsis sözleşmelerinin çevrimiçi ortamda imzalanması esas olarak düzenlenmiştir. Islak imza ile imzalanması halinde ise, arsa tahsis sözleşmesinin bir nüshasının sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde Bakanlık’ın çevrimiçi sistemine yüklenmesi zorunlu tutulmuştur.

•            “Tapu verme” başlıklı 58. madde kapsamında yapılan değişiklikle tapu verme süreçlerinde düzenlemeler yapılmıştır. OSB’de sanayi parseli yapılan katılımcılara geri alım hakkı şerhi konulmadan ipoteksiz tapu verilmesinde sanayi sicil belgesi alma şartı getirilmiş, hizmet destek alanında yer alan parseller için ise yapı kullanma izin belgesi alınması ile geri alım hakkı şerhi konulmadan ipoteksiz tapu verilmesi mümkün kılınmıştır. Yapılan düzenlemeler ile tamamen veya kısmen bedelsiz tahsis edilen sanayi parsellerindeki katılımcılar, parselindeki sabit yatırım tutarının en az %50’si tutarında yatırım kredisi alan yatırımcılara ilişkin imtiyazların kapsamından çıkarılmışlardır.

•            “Ödemelerin zamanında yapılmaması” başlıklı 59. madde kapsamında yapılan değişiklikle satış ve hizmet bedeli ödemelerinin vadesinde yapılmadığı takdirde uygulanan gecikme faizinin hesaplamasında değişikliğe gidilmiştir.

•            “Arsa tahsis süreleri ve tahsis iptali” başlıklı 60. madde kapsamında yapılan değişiklikle yapı ruhsatı almış ancak iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alamamış katılımcının Bakanlığa başvurusu üzerine verilen uzatma süresi 2 yıldan 3 yıla çıkarılmıştır.

•            “Başkalarına devir” başlıklı 61. madde kapsamında yapılan değişiklikle arsa ön tahsis ve tahsis sözleşmelerine spekülatif işlemlerin önlenmesine yönelik eklemeler yapılmıştır. Ayrıca, OSB’ye bildirilmeden %49’dan fazla yapılan pay değişikliklerinin spekülatif işlem olarak değerlendirileceği maddeye eklenerek spekülatif işlem yapılması durumunda yaptırımlar düzenlenmiştir.

•            “Arsa tahsisinin iadesi veya iptali” başlıklı 62. madde kapsamında yapılan değişiklikle arsa tahsisini iptali ya da iadesinde katılımcının işlemden vazgeçebilme süresi için Madde 60’ta belirlenen süreler üst sınır olarak getirilmiş, yapılacak iadede parsel tahsisi/satışı için verilen bedelin geri verilmesinde yapılacak değerlemenin koşulları düzenlenmiştir.

•            “Katılımcının tesisini kiralama şartları” başlıklı 63. madde kapsamında yapılan değişiklikle kiralanacak tesislerde geçmişte tapunun alınması yeterli kabul edilirken, gelen düzenleme ile geri alım şerhi bulunmayan tapunun alındığı tarihten itibaren en az bir yıllık bir sürenin geçmiş olması şartı getirilmiştir. Ayrıca yapılan düzenleme ile katılımcıların tesislerini birden fazla kiracıya kiralayabilmesi ve hizmet destek alanında yer alan katılımcılar için kiralamalarda üretimin şart koşulmayacağı madde kapsamına açıkça eklenmiştir.

Konuya ilişkin olarak 05.09.2024 tarihli ve 32653 sayılı Değişiklik Yönetmeliği’ne aşağıdaki bağlantı üzerinden ulaşabilirsiniz:

https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2024/09/20240905-4.htm

Eren Üçok
Ortak | [email protected]
Ayşe Burçak Çoğ
Avukat | [email protected]
Can Alp Ersoy
Stajyer Avukat | [email protected]