18.08.2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmeliğinde (“Yönetmelik”) birtakım değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler genel anlamda, “ortak gelir” ve “ortak gider” kavramlarının kapsamının netleştirilmesi, ortak gider paylaşımı esaslarının düzenlenmesi ve mevcut sözleşmelerin durumunun geçici madde ile belirlenmesine ilişkindir.

Değişiklikle birlikte Yönetmelik’e “ortak gelir”, “ortak gider” ve “yönetim gideri” ibarelerinin tanımları eklenmiş olup buna göre;

  • Ortak gelir; ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, atm ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile 11 inci maddenin üçüncü fıkrası kapsamında tahsil edilen avanslardan elde edilen her türlü geliri,
  • Ortak gider; ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim giderini,
  • Yönetim gideri ise, alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri,

ifade etmektedir.

Bununla birlikte Yönetmelik’in “Ortak gider” başlıklı 11.maddesi, “Ortak gider paylaşımı” başlığını almış ve madde içeriğinde aşağıdaki değişiklik ve eklemeler yapılmıştır:

  • Ortak giderlerin paylaşımında, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünün uygulanacağı düzenlenmiştir. Böylelikle ilgili maddede eskiden yer verilen, “perakende işletmeler ve alışveriş merkezi yönetimi tarafından oy birliğiyle bir gider paylaşım usulü belirlenmiş olması” istisnası ve müştereken belirlenen gider paylaşım usulünün en fazla 5 yıl süreyle uygulanacağı hükmü ortadan kaldırılmıştır.
  • Ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler için alışveriş merkezlerindeki perakende işletmelerden herhangi bir bedel tahsil edilemeyecektir. Bu düzenleme yapılırken, ortak gider sayılmayan kalemlere örnek olarak reklam, pazarlama ve danışmanlık gideri verilmiştir. Dolayısıyla, bu Yönetmelik yayım tarihinden sonra kurulan  sözleşmede bu husus belirtilmiş olsa dahi, ortak gider sayılmayan giderler için perakende işletmelerden tahsilat yapılamayacaktır.
  • Ortak giderler için alınabilecek avansın mahsubu hususunda da bir değişiklik yapılmış ve mahsup işlemi avansın ait olduğu yılın sonuna kadar gerçekleştirilmeliyken, değişiklikle bu süre avansın ait olduğu yılı izleyen şubat ayı sonuna çekilmiştir.
  • İlgili maddeye yeni bir fıkra eklenmiş olup, bu fıkra ortak gelir ve gider raporuna ilişkin esasları düzenlemektedir. 6 numaralı söz konusu fıkrayla, her yıl bir önceki takvim yılına ilişkin ortak gelir ve gider raporu hazırlanması ve bu raporun nisan ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilmesi hükmü getirilmiştir. Perakende işletmelerin talebi halinde, raporun hazırlanmasına esas teşkil eden gelir ve gider belgeleri ve hizmet sözleşmelerinin örneği 15 gün içinde işletmelere verilecektir.

Eklenen fıkrada ayrıca, ortak gelir ve gider raporunda bulunması gerekenler şu şekilde verilmiştir: (i) Alışveriş merkezinin adı ve iletişim bilgileri ile rapor dönemi, (ii) Alışveriş merkezi maliki ve yönetiminin ad, unvan ve iletişim bilgileri ile vergi dairesi ve vergi numarası, (iii) Alışveriş merkezinin satış alanı, (iv) Büyük mağaza sayısı ile boş ve dolu olanlar belirtilmek suretiyle iş yeri sayısı ve bu iş yerlerinin satış alanları, (v) Ortak kullanım alanlarının niteliği ve sayısı ile bu alanların ayrı ayrı ve toplam büyüklükleri, (vi)Tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilmek suretiyle ortak gelir ve giderler, (vii) Birim satış alanına düşen ortak gider tutarı, (viii) Ortak gider katılım payı dağıtımına esas ortak gider tutarı, perakende işletmeler tarafından karşılanan ortak gider tutarı ve boş iş yerleri ile perakende işletmeler adına malik tarafından karşılanan ortak gider tutarları, (ix) Alışveriş merkezi içindeki her bir perakende işletmenin adı, unvanı, satış alanı, hesaplanan ortak gider katılım payı, malik tarafından karşılanan katılım payı ile bu işletmelerden alınan avans ve yapılan mahsup işlemi neticesinde işletmelerce ödenen veya işletmelere iade edilen tutarları gösteren ortak gider katılım payı tablosu, (x) Elektrik, su, doğalgaz gibi ortak giderlere ilişkin sayaçları numaralarıyla birlikte gösteren sayaç düzen krokisi.

  • Maddeye eklenen 7 numaralı fıkrayla ise, bahsi geçen raporlama ve hesaplamaların denetimi düzenlenmiştir. Buna göre, alışveriş merkezi yönetiminin avans, ortak gelir ve gider hesaplama ve raporlama işlemleri ile ortak gider paylaşımına ilişkin diğer işlemlerinin bu maddeye uygunluğunu Kamu Gözetimi, Muhsebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşu denetleyecek ve düzenlenen ayrıntılı rapor her yıl temmuz ayı sonuna kadar perakende işletmelere gönderilecektir.

Denetimi yapacak bağımsız denetim kuruluşunun alışveriş merkezi maliki veya yönetim tarafından belirleneceği ve bağımsız denetim giderinin, perakende işletmelerden tahsil edilemeyeceği de bu fıkrada düzenlenmiştir.

  • Ortak gider katılım paylarının tahsilat amacı dışında kullanılamayacağı hükmü aynen korunmuştur. Ancak bu fıkranın devamına; ortak gelirlerin tahsil edildikleri yılın ortak giderlerini karşılamada kullanılacağı, bir takvim yılındaki ortak gelir tahsilatının ortak gider toplamından fazla olması durumunda, ortak gider toplamını aşan kısmın, bir sonraki yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılacağı ifadeleri eklenmiştir.

Son olarak Yönetmelik’e Geçici madde-2 ilave edilmiş ve mevcut sözleşmelerin durumu düzenlenmiştir. Bu madde uyarınca;

  • Değişiklikten önceki Yönetmelik’in 11/2. maddesine göre reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler için perakende işletmelerden katılım payı talep edilebilmesine imkan sağlayan ve bu maddenin yayımı tarihinden önce kurulan sözleşme hükümleri, sözleşme süresince geçerlidir.
  • Ancak sözleşme süresinin sona ermesinden önce veya sonra sözleşmenin yenilenmesi ya da süresinin uzatılmış sayılması hallerinde söz konusu giderler için katılım payı tahsil edilemez.
  • Birinci fıkra kapsamındaki sözleşmelerde yönetim giderinin alt kalemleri ayrıca belirtilmedikçe perakende işletmelerden yönetim gideri olarak yalnızca alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler için katılım payı tahsil edilebilir.
  • Birinci ve ikinci fıkralar kapsamında perakende işletmelerce ödenmesi gereken katılım payları, bu işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranlanmasıyla hesaplanır.
  • Bu madde kapsamında perakende işletmelerden reklam, pazarlama, danışmanlık ve yönetim giderleri için katılım payı tahsil edilmesi durumunda, 11/7. madde gereğince hazırlanan bağımsız denetim raporunda gider paylaşım işlemlerinin bu maddeye uygunluğuna da yer verilir.

Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girmiş olup, Yönetmelik hükümlerini Ticaret Bakanı yürütmektedir.

Güzide Özbilen Şahin
Ortak | [email protected]
Öykü Eyüboğlu
Avukat | [email protected]