A. Giriş

            06.02.2023 ve takip eden tarihlerde Kahramanmaraş merkezli olarak meydana gelen depremlerden etkilenen illerde (Adana, Diyarbakır, Gaziantep, Hatay, Kahramanmaraş, Kilis, Malatya, Osmaniye, Şanlıurfa) Olağanüstü Hal ilan edilmesine dair Cumhurbaşkanı Kararı 08.02.2023 tarihli ve 32098 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmıştır.

            Bu makalede, depremlerden etkilenen illerde depremlerin yıkıcı etkisinin işyeri kiraları bakımından mücbir sebep teşkil edip etmeyeceği ve bu kapsamda kiracının kira bedeli ile ortak gider ödeme yükümlülüğünün askıya alınmasının mümkün olup olmadığı hususu incelenecektir.

B. Deprem ve Olağanüstü Hal Kararının Mücbir Sebep Teşkil Edip Etmeyeceği

            Taraflar arasında akdedilmiş olan kira sözleşmesinde, depremin bir mücbir sebep olarak kabul edileceğine dair bir düzenleme bulunmasından bağımsız olarak, deprem nedeniyle mecurun içerisinde yer aldığı bina kapalı tutuluyorsa (örneğin alışveriş merkezleri) veya mecurun bulunduğu bina açık olsa dahi, mecurda deprem nedeniyle hasar meydana geldiyse ve mecur bu nedenle kullanılamaz hale geldiyse, ilgili sözleşme açısından depremin mücbir sebep olarak değerlendirilmesi gerekecektir. Bu illerde Olağanüstü Hal kararı verilmiş olmasaydı dahi, anılan sonuçlar meydana geldiği ölçüde, depremin yine ilgili kira sözleşmeleri bakımından mücbir sebep olarak değerlendirilmesi mümkün olacaktı.

            Öte yandan, mecur depremden etkilenen illerde bulunsa dahi, eğer mecurun kullanımını imkansız hale getiren bir hasar söz konusu değilse veya mecur bir bina içerisinde yer alıp, mecur hasarsız ise ve aynı zamanda o binanın kullanımı da mümkün ise, depremi mücbir sebep olarak değerlendirmek mümkün görünmemektedir. Elbette, her bir somut olayın, kendisine özel şartlar bakımından (örn. mecurun bulunduğu ilin genel durumu) ayrıca değerlendirilmesinde fayda bulunmaktadır.

C. Kira Bedeli ve Ortak Gider Ödeme Yükümlülüğünün Askıya Alınması

            Bazı durumlarda, kira sözleşmesi mücbir sebep halinde kira bedeli ve/veya ortak gider ödeme yükümlülüğünün askıya alınacağını açıkça düzenlemektedir. Ancak bize göre, yukarıda bahsedilen durumlarda, sözleşmede kira bedeli ve/veya ortak giderler ödemelerinin askıya alınacağına ilişkin bir hüküm olmaması halinde dahi, mücbir sebep süresince hem kira bedeli hem de ortak gider ödemelerinin askıya alınması gerekir. Ödemelerin askıya alınacağı süre ise, mücbir sebebin etkilerinin devam ettiği süre olmalıdır. Örneğin; mecurda herhangi bir hasar yoksa ancak mecurun içerisinde bulunduğu işyeri kapalı tutuluyorsa, işyeri kapalı kaldığı sürece yükümlülükler askıda olacaktır. Diğer yandan, mecurda hasar söz konusu ise ve mecur kullanılamaz halde ise, mecur mal sahibi tarafından onarılıp eski haline getirilene dek yükümlülükler askıda olmalıdır.

D. FESİH HAKKI

            Taraflar arasında akdedilmiş olan kira sözleşmesinde mücbir sebep halinin belirli bir süreden fazla devam etmesi halinde taraflara sözleşmeyi fesih hakkı verilmiş ise ve bahse konu durumlar belirtilen süreyi aşarsa, taraflarca fesih hakkının kullanılması da söz konusu olabilecektir. İlaveten, sözleşmede fesih hakkına yönelik açık bir düzenleme bulunmasa dahi, mücbir sebep halinin makul süreyi aşması halinde, tarafların yine sözleşmeyi feshetmeleri mümkün olacaktır. Bahse konu makul sürenin tayininde Olağanüstü Hal süresinin de gözetilmesi uygun olacaktır.

Pelin Tırtıl Esin
Ortak | [email protected]
Naz Ergörün
Avukat | [email protected]