02.11.2023 tarihli Resmi Gazete’de Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) yayınlanmıştır. Kanun, konutların[1] gerçek ve tüzel kişilere, turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemektedir. Bu kapsamdaki önemli düzenlemeler aşağıda yer almaktadır.

1. Kanun Kapsamı

  • Konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması “turizm amaçlı kiralama” olarak tanımlanmıştır; dolayısıyla bu tür kiralamalar Kanun’un kapsamına dahildir. Ancak tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar Kanunun kapsamı dışında bırakılmıştır.
  • Kanun kapsamında, konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiraya veren tarafından kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından (“Bakanlık”) izin belgesi alınmasının zorunlu olduğu belirtilmiştir. İlaveten, Bakanlıkça belirlenen plaketin, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılacağı düzenlenmektedir.

2. İzin Belgesi

    • İzin belgesi alınması için, izin belgesine konu olacak bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazının zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde, sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu şart aranmaktadır.
    • Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, en fazla %25’i için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilmektedir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda ayrıca aşağıdakilerin de ibrazının zorunludur:
      • İşyeri açma ve çalışma ruhsatının,
      • Başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda, yukarıdakilere ilave olarak, tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın.

    3. Yasaklar ve Ek Yükümlülükler

    • İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene ait olup, kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilecektir.
    • İzin belgesi sahibi ile kullanıcı arasında yapılan konut kiralanmasına yönelik olarak yapılan sözleşme, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda sona erecektir. Bu kapsamda, bu tür sözleşmelerin, Türk Borçlar Kanunu’nun konut kiralarına ilişkin otomatik yenileme hükmüne tabi olmayacağı anlaşılmaktadır.
    • İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır.
    • Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerinin uygulanacaktır. Bildirim yükümlüsü, izin belgesi sahibi kişidir.
    • Yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, oy birliği ile alınan kat malikleri kararı ve yukarıda belirtilen ek belge şartları aranmaksızın izin belgesi  düzenlenebilecektir.
    • Yüksek nitelikli konutların* kiralama faaliyetlerinin konut işletmesi eliyle de yapılabileceği, bu durumda izin belgesinin konut işletmesini yapan şirket adına düzenleneceği belirtilmiştir. Bu durumda ayrıca kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralama ve kiracı tarafından turizm amaçlı kiralama yapılması yasaklarının geçerli olmayacağı belirtilmiştir.

    * Resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konutlar.

    •  İzin belgesi sahibi, gerçek kişi ise ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması veya tüzel kişi ise tüzel kişiliğinin sona ermesi durumunda izin belgesi geçersiz hale geleceği, ancak kullanıcıların haklarının sözleşme süresi sonuna kadar devam edeceği düzenlenmiştir.

    4. Uygulanacak İdari Yaptırımlar

      • İzinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak idari yaptırımlar aşağıdaki gibidir:

      a) İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir.

        b) Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilir.

        c) İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

        ç) Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

        d) İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

        e) Bu fıkra kapsamına giren faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde içeriği çıkarmayan, 23/10/2014 tarihli ve 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunda tanımlanan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. İhlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilir ve bu karar uygulanmak üzere Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilir. Ayrıca, bu karara uyulmaması halinde aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. İçeriğin çıkarılması ve/veya erişimin engellenmesi kararına karşı sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir. Sulh ceza hâkimliğince verilen karara karşı 4/12/2004 tarihli ve 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu hükümlerine göre itiraz edilebilir.

        f) (a) ve (b) bentleri hükümlerinin uygulanmasına rağmen, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.

        g) Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.

        • İzin belgesi sahiplerine uygulanacak idari yaptırımlar ise aşağıdaki gibidir:

        a) Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

          b) Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

          c) 11/7/2019 tarihli ve 7183 sayılı Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun kapsamında turizm payının ödenmesine ilişkin belgenin Bakanlıkça belirlenen süre içerisinde ibraz edilmemesi veya yapılacak denetimlerde bu belgenin sunulmaması halinde elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

          ç) Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

          d) Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

          e) (d) bendinin uygulanmasını takiben verilen on beş günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda iki yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

          f) Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve asılması için on beş gün süre tanınır.

          g) (f) bendinin uygulanmasına rağmen plaketin on beş gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

          ğ) Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir.

          5. İzin Belgesinin İptali

            • Kanun’da aşağıdaki durumlarda izin belgesinin iptal edildiği belirtilmiştir:

          a) İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi.

            b) Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi.

            c) İdari yaptırımlara ilişkin Kanun’un 4’üncü maddenin ikinci fıkrasının (b) bendinin uygulanmasını takiben verilecek otuz günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi.

            ç) Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi.

            d) İdari yaptırımlara ilişkin Kanun’un 4’üncü maddenin ikinci fıkrasının (ğ) bendinin uygulanmasına rağmen aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi.

              • İlaveten, izin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının haklarının sözleşme süresi sonuna kadar devam edeceği belirtilmiştir.

            6. Yürürlük Tarihi ve Geçici Madde

              Yukarıda belirtilen düzenlemeler, 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecektir. ği Ayrıca, geçici madde kapsamında yürürlük tarihinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar, Kanun’un yürürlük tarihinden itibaren 1 ay içinde izin belgesi almak için başvuruda bulunmak zorundadır.

              Kanun bir torba kanun niteliğinde olup Kanun’un devamında Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu, İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulüne Dair Kanun gibi bu konuyla ilgili düzenlemeleri içeren mevzuatta yapılan değişiklikler yer almaktadır.

              Kanun’un tam metnine aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz:

              https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/11/20231102-16.htm

              [1] Kanun kapsamında konut, tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümü teşkil etmektedir.

              Pelin Tırtıl Esin
              Ortak | [email protected]
              Naz Ergörün
              Avukat | [email protected]
              Behiç Ateş Gülenç
              Avukat | [email protected]