Giriş

Son dönemde, Türk Lirası’nın ABD Doları ve Euro karşısında değer kaybetmesi de başta olmak üzere çeşitli nedenlerle gündeme gelen olumsuz ekonomik koşullar karşısında, alışveriş merkezi yönetimleri tarafından, alışveriş merkezi içerisinde faaliyet gösteren perakende işletmelerden talep edilen ortak gider ödemelerinin fahiş oranda arttırıldığı görülmektedir.

Bu makalemizde, söz konusu artışlar, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik ve Türk Borçlar Kanunu (“Kanun”) hükümleri çerçevesinde değerlendirilecektir.

Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik Kapsamında Değerlendirme

Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesinde 11.08.2022 tarihinde yapılan değişiklik kapsamında;

  • Ortak giderlerin, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılacağı;
  • Alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemeyeceği;
  • Alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısmın işyeri malikince karşılanacağı

yönünde bir takım önemli düzenlemeler getirilmiştir.

Bu düzenlemeler neticesinde, alışveriş merkezleri yönetimleri tarafından alışveriş merkezi içerisindeki perakende işletmelerden farklı katsayılar ile ortak gider katılım payı tahsil edilmesi imkanı ortadan kalkmış ve tüm işletmelerden 1 katsayısı üzerinden, işletmenin alışveriş merkezi alanına ölçüsü oranında ortak gider katılım payı zorunluluğu getirilmiştir.  Bunun sonucu olarak; alışveriş merkezi malikleri, fiiliyatta yapılan ortak gider harcamalarının işletmelerden tahsil edilemeyen kısmına ilişkin riski üstlenmek durumunda kalmışlardır.

Bu durum, makalemizin girişinde bahsedilen diğer faktörler ile bir araya geldiğinde, alışveriş merkezi yönetimlerince ortak giderlere fahiş artışlar uygulanması sonucunu doğurmuştur. Bu noktada iki hususun göz önünde bulundurulması gerekmektedir:

  • Ortak gider, amacı itibariyle gelir elde etme amacı taşımadığından, tersine fiili harcamaların ödenmesi amacını taşıdığından, düzenli bir artışa tabi olamaz;
  • Ortak giderlerde meydana gelecek artış, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’in ilgili maddeleri uyarınca belgelenen harcamalara dayalı olabilir;
  • Ortak giderlerde böyle bir artış olsa dahi, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik, perakende işletmeciler ile yapılan kira sözleşmelerinde mevcut sınırlı ortak gider katılım paylarını geçersiz hale getirmediğinden, işletmeciler sözleşmelerine göre sınırlı ortak gider katılım payı ödemeye devam edebileceklerdir. Sözleşmede ortak gider katılım payına dair bir düzenli artış öngörülmüş ise, elbette bu artış oranına göre artış yapılarak ödeme yapılmalıdır.

Kanun Kapsamında Değerlendirme

Bilindiği üzere, Kanun’un 344. Maddesi kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinde yapılacak yıllık artışa ilişkin azami bir sınır[1] getirilmiştir. Bahsedilen sınır, ortak gider katılım payı ödemeleri açısından geçerli değildir. Bu kapsamda, sözleşmede ortak gider katılım payına yönelik, bu oranı geçen bir artış oranı getirilebilir. Ancak yukarıda ifade edildiği üzere, bu, alışveriş merkezi yönetimlerinin ortak giderlere keyfi şekilde artış uygulayabileceği anlamına gelmemektedir.

Diğer yandan, Kanun uyarınca ortak giderlerin ödenmesindeki temerrüdün, kira bedelinin ödenmesindeki temerrüt ile aynı hukuki sonucu doğurduğunu ve sonucun tahliyeye kadar varabileceğini de hatırlatmak gerekir.

Sonuç

Çeşitli faktörler neticesinde alışveriş merkezleri yönetimlerince ortak giderlere artış yapma gerekliliği anlaşılsa da, bu artışların fiiliyatta yapılan ve belgelendirilen ortak giderlerle orantılı olması gerekmekte ve her halükarda, işletmecilerin kira sözleşmeleri kapsamında sınırlı bir ortak gider katılım payı mevcutsa, işletmeciler bunun üzerinde bir ödeme yapmakla yükümlü olmamalıdır. İşletmecilerden tahsil edilemeyen bu tutarlar nedeniyle meydana gelen riske, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’te belirtildiği gibi, işyeri malikince katlanılması gerekmektedir.

[1] Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Pelin Tırtıl Esin
Ortak | [email protected]
Naz Ergörün
Avukat | [email protected]