1. Kira Sözleşmesi Konut ve Çatılı İşyeri kirasına ilişkin olmalıdır.

Kira tespit davası ancak konut ve çatılı iş yeri kirasına ilişkin sözleşmeler bakımından ikame edilebilir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri dışında kira tespit davası açılması TBK 327-328-330 maddeleri gereğince mümkün değildir.[1] Zira, diğer sözleşme türlerinde belirli veya belirsiz sözleşmeler için özellikle kiraya veren bakımından sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitimi ile veya belirsiz süreli sözleşmelerde ise feshi ihbarla fesih dönemi sonunda sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanındığından yeni dönem kirası üzerinde anlaşma olmadığı durumda kiracının tahliyesi mümkün olduğundan tarafların anlaşmayla yeni yıl için artışlı olarak kira bedeli belirlemeleri mümkündür.[2]

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 2017/4297 E., 2018/11824 K. sayılı ve 21.11.2018 K. sayılı ilamı;

“TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği  kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde  kira tespiti istenemeyeceği nazara alındığında taşınmazın galip vasfının tespiti önem arz etmektedir”

2. Belirli Süreli, Uzun Süreli veya Belirsiz Süreli kira sözleşmelerinde ilk kira yılı sonrası 4 (dört) yılın bitmesi sonrasında 6.(altıncı) kira yılı başından itibaren kira tespit davası ikame edilebilir.

Belirli Süreli, Uzun Süreli veya Belirsiz Süreli kira sözleşmelerinde ilk kira yılı sonrası 4 (dört) yılın bitmesi sonrasında 6.(altıncı) kira yılı başından itibaren hak ve nefaset dönemi olarak kabul edilmiştir. Buna göre, TBK 344/3 maddesi uyarınca ikame edilecek kira tespit en erken 6.(altıncı) kira yılı başından itibaren ikame edilebilir.

3. Kira tespit davası, 6.yıl ikame edilmeyip sonraki yıllarda ikame edilebilir mi?

Bu soruyu bir örnekle açıklamak isteriz. Örneğin 01.01.2012 tarihli sözleşme 1 yıllık olup, 1’er yıllık sürelerle uzadığını kabul edelim. 2. Yıl (01.01.2013-31.12.2013), 3.yıl (01.01.2014-31.12.2014), 4.yıl (01.01.2015-31.12.2015), 5.yıl (01.01.2016-31.12.2016) endeks dönemi, 6.yıl (01.01.2017-31.12.2017) ise hak ve nefaset dönemi olarak kabul edilmektedir. 6.yılda kira tespit davasında tespit edilecek bedel üzerinden sonraki 7., 8, 9 ve 10.yıllarda yine endeks uygulanacak olup, 11.yıl ise yine hak ve nefaset dönemi olarak kabul edilecektir. Sözleşmenin 6.yılında kira tespit davası ikame edilmeyip, 7. Veya 8.yılında kira tespiti talep edilebilir. Bu durumda kira tespiti talep edilen yılı takip eden 4 yıl yine endeks uygulanacaktır.

4. Kira tespit davalarında kira bedelinin tespitinde nazara alınacak hususlar nelerdir?

Anılan davada, hakim, tarafların kira bedeline yönelik anlaşma olup olmadığına bakmaksızın tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak kiralananın boş olarak getireceği kira belirlenir.

Nitekim Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 27.06.2019 T., 2017/8186 E., 2019/5879 K. sayılı ilamı;

“18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.”

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 22.01.2013 T., 2012/22360 E., 2013/879 K. sayılı ilamı;

“18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Yukarıdaki ilke ve esaslar dikkate alınmaksızın yanılgılı değerlendirme ile mahkemece hiç bir indirim yapılmaksızın dava konusu yerin

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 22.01.2013 T., 2012/22360 E., 2013/879 K. sayılı ilamı;

“18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.”

5. Kiralananın boş olarak getireceği kira tespit olunduktan sonra, eski kiracılıktan kaynaklı hakkaniyet indirimi uygulanmalıdır.

Davalı kiracının, eski kiracılıktan kaynaklı hakkaniyet indirimi de uygulanmalı ve buna göre davacının talebi değerlendirilmelidir.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 2017/6030 E., 2019/1791 K. sayılı ve 07.03.2019 T.ilamı;

“Mahkemece, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi heyeti raporu alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz tek kişilik bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru değildir.”

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 2017/4780 E., 2018/11917 K. sayılı ve 22.11.2018 T.ilamı;

“Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde 01.08.2014 tarihinden itibaren aylık 1.413 TL kira parası getirebileceği belirtilmiştir. Mahkemece hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hak ve nesafet indirimi yapılmaksızın tespit kararı verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 2015/1661 E., 2015/4811 K. sayılı ve 12.05.2015 T.ilamı;

“Yerleşik Yargıtay Kararları uyarınca bilirkişilerce belirlenen brüt kira bedelinden mahkemece kiracının uzun süreden beri oturduğu,  eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK.nun 51, 52 (BK 43, 44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir  hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken  indirim yapılmaksızın bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedeline hükmedilmesi hatalıdır.”

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 2013/4407 E., 2013/15048 K. sayılı ve 07.11.2013 T.ilamı;

“Bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında değerlendirilmeli, hak ve nefasete uygun (kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bilirkişi kurulunca belirlenen bedelden bir miktar indirim yapılarak) kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi gerekir.”

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 2014/12138 E., 2014/12898 K. sayılı ve 24.11.2014 T.ilamı;

“Mahkemece eski kiracı olduğu da gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen miktardan hak ve nefaset indirimi yapılması gerekir”

6. Kira sözleşmesinde artış hükmü mevcut ise; kira tespit davası, önceden herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın içinde bulunan kira döneminde her zaman ikame edilebilir. Tespit edilecek kira bedeli, içinde bulunulan kira döneminin başından itibaren geçerli olur. 

Türk Borçlar Kanunu’nun 345/3 maddesi;

“Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”hükmünü amirdir.

Anılan hüküm uyarınca, taraflar sözleşmelerinde ilk yıl sonrasındaki uzama dönemlerinde kira bedelinin belirli bir oran üzerinden veya oranda belirtilmeksizin artışlı olacağını kararlaştırdıklarında yeni dönem kirasının artışlı olacağı kiracı tarafından bilinir olacağı için yeni dönemin 30 gün öncesinden ayrıca dava açılması veya artış talebini içeren yazılı bildirimin yapılması şartı getirilmemiştir.[3] Sözleşmedeki oran belirtilmeksizin kira artış yapılacağının belirtilmiş olması dahi tespit davasının dönem öncesinde açılmayıp dönem içinde açılması için yeterlidir. [4]

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/8948 Esas, 2015/5710 sayılı ilamı;

”Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre : Kira sözleşmesindeki artış şartı, dönem sonra ermeden gönderilmesi gereken ihtarname aranmaksızın, dava tarihinde içinde bulunulan dönemin (dönemin son günü dahil) kira bedelinin tespitini isteme hakkı verir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2007/8730 Esas, 2007/8720 sayılı ilamı;

”Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre : Kira sözleşmesindeki artış şartı, dönem sonra ermeden gönderilmesi gereken ihtarname aranmaksızın, dava tarihinde içinde bulunulan dönemin (dönemin son günü dahil) kira bedelinin tespitini isteme hakkı verir.”

7. Kira sözleşmesinde artış hükmü yok ise, kiraya veren tarafından yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önceki süre içinde kiracıya kira artışı yapılacağına ilişkin bildirim yapılmalıdır.

Kira sözleşmesinde kira artış şartı olmadığında, kiraya veren tarafından yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önceki süre içinde kiracıya kira artışı yapılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olması durumunda, bu bildirimin yapılmasını izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açıldığı durumda, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

[1] Hikmet Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, s.857

[2] Kanık, s.857

[3] Kanık, s.912

[4] Kanık, s.912

Serkan Kolay
Ortak | [email protected]